La loi Carrez définit la surface privative, soit celle des planchers seule, d’un bien mis en vente dans une copropriété uniquement. Quel est son mode de calcul et quand s’applique-t-elle ? En quoi diffère-t-elle de la loi Boutin ? Nos réponses à vos questions.

Qu'est-ce que la loi carrez ?

La loi Carrez consiste à métrer la surface « privative » d’un lot ou d’une fraction de lot en vue de sa future vente : soit les appartements en copropriété « verticale » (dans les immeubles) et les maisons en copropriété « horizontale » (avec parties communes). Il s’agit de mesurer la superficie totale des planchers « après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». On obtient alors la « surface Carrez » du bien. Toutes les maisons individuelles autres que celles citées ne sont pas concernées par cette loi, tout comme les appartements en VEFA qui ont leur propre réglementation.

Les lots ou fractions de lots inférieurs à 1,80 m sous plafond ou 8 m2 de surface n’entrent pas dans le calcul final de la superficie. Idem pour les balcons, les terrasses, les caves, les garages, parkings et jardins (au contraire des vérandas et loggias fermées). Ce qui signifie qu’un bien peut être « plus grand » que sa « surface Carrez » mesurée. Mais seule cette dernière peut légalement être prise en compte pour déterminer le nombre de mètres carrés.

Notez qu’il est possible d’effectuer les mesures soi-même (la loi prévoit une marge d’erreur de 5% à l’avantage du vendeur), mais rien ne vaut l’expertise d’un professionnel et la précision de son matériel (télémètre laser, logiciel spécialisé). Par exemple pour calculer la surface d’une pièce mansardée comme dans les combles aménagés.

Quand s’applique la loi Carrez ?

L’obligation du métrage Carrez fut mise en place suite à loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété », puis renforcée par le décret n°97-532 du 23 mai 1997 « portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété ». Des mesures récentes donc, à l’échelle de l’immobilier, qui visent à protéger les acquéreurs de biens anciens afin qu’ils connaissent leur surface privative exacte, calculée selon la nouvelle norme.

Pour toute vente d’un bien en copropriété donc, quel que soit son usage (résidentiel ou commercial), la mention de la « surface Carrez » doit figurer sur : 

• les promesses unilatérales de vente et d'achat ; 
• les compromis de vente ; 
• les contrats de location-accession et de location-vente ; 
• les ventes en viager ; 
• l’acte authentique de vente.  

Surface Carrez : que mentionner dans une annonce ?

Premièrement, si le vendeur se rend compte que le métrage du bien est ancien, il est conseillé de faire appel à un diagnostiqueur pour le recalculer afin d’être en règle avec la loi Carrez. Le prix dépendra de taille du logement, de 100 à 250 euros maximum la prestation.

Ça n’est pas obligatoire mais il est fortement conseillé de mentionner la surface Carrez dans l’annonce immobilière, en plus de la surface au sol réelle. C’est la meilleure façon de vendre au juste prix et d’éviter tout litige.

Que faire en cas de litige sur la loi Carrez ?

Fait rarissime pour tout notaire qui se respecte : en cas d’absence de métrage Carrez dans un compromis, une promesse ou un acte authentique de vente, l’acheteur dispose d’un mois à partir de la signature de ce dernier pour demander la nullité de la vente. Au contraire, s’il signe l’acte authentique de vente sur lequel figure un métrage Carrez qui n’était pas mentionné sur le compromis ou la promesse de vente, il ne pourra pas demander l’annulation de ces derniers.

Autre cas : si en emménageant il est constaté que le métrage Carrez est inférieur de plus de 5% que ce qui était mentionné dans l’acte authentique de vente, l’acheteur dispose d’un an pour demander une diminution du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants. Les frais de notaire seront recalculés en fonction. Au contraire, si la surface Carrez du bien est supérieure de 5% à celle calculée par le vendeur et figurant dans l’acte de vente authentique, celui-ci ne pourra rien réclamer à l’acheteur.

Enfin, si une des parties constate une erreur avant la signature de l’acte définitif, le vendeur peut décider de baisser son prix et de régulariser la surface Carrez pour éviter toute poursuite éventuelle. S’il refuse, l’acheteur peut demander que les mesures figurant dans le compromis ne soient pas corrigées dans l’acte définitif et engager ensuite une action pour diminuer le prix du bien.