Vous souhaitez acheter un bien mais n'avez pas encore trouvé la maison qui vous correspond sur le marché de l'ancien ? Pourquoi ne pas envisager de la faire ? Se lancer dans la construction d’une maison demande de la patience, mais cela vous assure que le résultat final répondra parfaitement à vos attentes. Il vous faudra en moyenne entre 8 et 12 mois pour poser vos valises dans votre nouveau logement. Du financement à la recherche du terrain, de l'obtention du permis de construire à la période des travaux, découvrez nos conseils pour mener à bien la construction de votre maison en toute sérénité.

Étudier le financement du projet de construction

Avant de vous lancer dans la recherche du terrain et de la construction de votre maison, il est essentiel de connaître votre budget et de bien estimer votre capacité d’emprunt.

En effet, la construction d’une maison peut s’avérer plus couteuse que prévu. Des frais peuvent venir s’ajouter, notamment ceux liés aux assurances, au bornage du terrain, voire au raccordement du réseau électrique.

Avant de planifier l'achat d'un bien via la construction, il est crucial de comprendre quel pourcentage de votre revenu peut être alloué à ce projet. Généralement, il est conseillé de disposer d'un apport personnel d’au minimum 10 % et le remboursement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus, voire 35 % selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Afin de préparer votre dossier de financement, vous pouvez aussi bien faire appel à votre banquier ou à un courtier immobilier. Mais sachez que si vous signez un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), cela peut vous permettre d’obtenir un emprunt plus facilement. En effet, votre maison peut servir de garantie au crédit.

Dernier conseil, renseignez-vous sur les prêts aidés de l’État. En effet, il est possible sous certaines conditions de bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro) pour la construction d’une maison.

Trouver le terrain

Votre budget défini, il est maintenant important de réussir l'achat de votre terrain.

Tout comme l’achat d’un appartement ou d’une maison, bien choisir son terrain est une étape essentielle et le critère primordial à ce niveau est  l’emplacement ! En effet, un terrain bien situé, proche des commodités (écoles, commerces, transports) avec une bonne exposition déterminera votre qualité de vie. De plus, il apportera une valeur ajoutée à votre maison et facilitera une revente éventuelle. 

Par ailleurs, le terrain a un impact direct sur l’implantation de la maison et les plans. Aussi, il est conseillé d’étudier avec précision l’emplacement du terrain, mais aussi la qualité du sol. 

En outre, vous pouvez demander le certificat d’urbanisme du terrain auprès de la Mairie. Cela vous permet de vérifier que votre projet est réalisable. En effet, le certificat vous renseigne sur les voies et réseaux existants ou prévus desservant le terrain.  

L’étude préalable du terrain 

Obligatoire depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, l'étude préalable du terrain permet d’analyser la nature du sol. Il s’agit d’identifier quel type de fondations il est possible d’installer afin d’assurer la stabilité de la construction. Autrement dit cette étude permet de vérifier qu’il n’existe pas de risque d’affaissement de la future maison. 

En outre, l’étude préalable du terrain permet de définir l’emprise au sol de la future construction en fonction du terrain, des limites de la parcelle ou encore des réseaux d’électricité et d’eau.

En effet, la construction doit respecter le PLU (plan local d’urbanisme) c’est-à-dire les codes d’urbanismes de la commune et les normes en vigueur.

Généralement, l’étude des sols est réalisée avant la vente par le vendeur du terrain. D’autre part, ce diagnostic est exigé par la majorité des constructeurs qui doivent le transmettre à leur assureur dommage-ouvrage notamment.

Vérifier les diagnostics avant d’acheter le terrain

En plus de l’étude préalable des sols, le vendeur doit vous fournir les diagnostics suivants : 

• L’ERP (l’état des risques et pollutions) : Obligatoire lors de la vente de terrain constructible ou non. En effet, un terrain est soumis à des risques naturels et technologiques en fonction de la zone géographique. Ce diagnostic permet donc de définir ces risques avec précision et de communiquer une information claire à l’acquéreur. 
• Le diagnostic assainissement : Obligatoire si le terrain est équipé d’une installation d’assainissement non collectif. Il permet de garantir la qualité du système de traitement des eaux usées. À noter que la non-conformité diagnostic peut constituer une obligation de réaliser des travaux soit par le vendeur, soit par l’acheteur.

Choisir le constructeur de la maison

Le terrain trouvé, vous devez vous pencher sur le choix du constructeur de votre future maison.

Avant toute chose, vous devez choisir un constructeur affilié à un syndicat professionnel dont les travaux sont réglementés par le CCMI (contrat de construction de maison individuelle).

En effet, vous devez vous assurer du sérieux du constructeur. Le CCMI garantit ainsi le prix et la réalisation prévus au contrat. Le constructeur a l’obligation de vous transmettre toutes les assurances et notamment la dommage-ouvrage, souvent demandée par les établissements bancaires.   Tout comme la signature d’un compromis de vente, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du contrat avec le constructeur.

Obtenir le permis de construire

Afin d’obtenir le permis de construire, il est nécessaire de bien préparer sa demande. Le dépôt de permis peut être géré par le constructeur, par un dessinateur indépendant en architecture ou par vous-même. À noter que le dépôt de permis doit être obligatoirement réalisé par un architecte lorsque la surface de plancher est supérieure à 150 m². 

Un dépôt de permis se fait au service d’urbanisme de la mairie de la commune où est situé le terrain. Le dossier doit être complet et comporte de nombreux éléments (plan du terrain, plan de masse, plan en coupe de la construction et du terrain…).

Dès l’obtention du permis, vous pouvez lancer le démarrage des travaux. En revanche, le permis de construire doit impérativement être affiché et visible sur le terrain pendant toute la durée du chantier conformément à l’article R-424-15 du code de l’urbanisme. 

À noter que le délai d’instruction d’un permis est de 2 mois pour une maison individuelle, voire plus si l’accord de l’architecte des bâtiments de France s’avère indispensable. Notamment lorsque la future construction se situe proche d’un monument historique.

Suivre le chantier

Le constructeur organise des visites de chantier au fur et à mesure de la construction. En règle générale, le calendrier des visites est prévu dans le contrat avec le constructeur. Si vous souhaitez visiter le chantier en dehors des dates prévues, vous devez lui en faire la demande.

Ces visites sont essentielles et permettent de contrôler l’avancement du chantier. De même, n’hésitez pas à prendre des photos au cas où des défauts apparaitraient par la suite.

Sachez que le constructeur se doit de respecter les délais prévus par le contrat CCMI. En effet, en fonction de l’ampleur et de la cause du retard, le constructeur se doit de vous verser des pénalités.

La visite de réception

Nous y sommes, la réception des travaux rime avec achèvement de la construction. C’est l’étape clé où vous devez vérifier que votre maison est conforme au contrat.

En effet, la réception de chantier permet d’émettre des réserves si vous constatez des défauts ou malfaçons. À la suite de la visite, vous devez envoyer une lettre recommandée dans les 8 jours en incluant le procès-verbal de réception et les photos. De plus, une retenue de 5 % du prix peut s’appliquer jusqu’à ce que les réserves émises soient levées.

À la suite de la réception de la maison, vous devez adresser une déclaration d’achèvement des travaux (DAT) à la mairie dans les 8 jours. Ensuite, la mairie a trois mois pour vous envoyer le certificat de conformité.

Construction d’une maison : Quelles sont les garanties ?

Les garanties d’une construction ne s’achèvent pas avec les travaux. En effet, vous continuez à être protégé en cas de défauts, malfaçons, ou vices cachés.

Il existe trois principales garanties prévues par le CCMI, dont les durées et les risques couverts diffèrent, à savoir : 

• La garantie de parfait achèvement : Elle est valable un an à compter de la réception des travaux et oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons constatées.
• La garantie décennale : Elle est valable 10 ans à compter de la livraison de la maison et vise à couvrir les dommages qui peuvent compromettre la solidité et la structure du logement.
• La garantie biennale : Cette dernière vise à garantir le bon fonctionnement des équipements pendant 2 ans à compter de la réception.   

N'hésitez pas à faire appel à l'agence la plus proche de chez vous afin que nos experts puissent vous accompagner dans le choix de votre terrain, de votre programme neuf, ou encore pour trouver le diagnostiqueur adapté à vos besoins. Construire sa maison est une opportunité unique de créer un espace qui vous appartient entièrement, garantissant que chaque détail reflète votre personnalité et répond à vos exigences.