Quelle fiscalité pour les logements meublés et non meublés ?

Astuces et Conseils

Publié le 18/08/2021 - Mis à jour le 18/08/2021

Sur le plan de la fiscalité, des différences notables existent entre la location d’un logement vide et la location d’un logement meublé, avec à chaque fois un choix possible entre deux régimes différents. Guy Hoquet vous explique les différences de fiscalité entre les logements meublés et les logements non meublés.

La fiscalité des logements non meublés

Les loyers d’une location vide sont considérés par la réglementation comme revenus fonciers, que le logement soit utilisé comme résidence principale ou secondaire par les locataires. Ces revenus sont taxés soit sous le régime réel, soit sous le régime micro-foncier. Le régime micro-foncier concerne les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an (hors charges), et donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Au point de vue fiscal, ils sont ajoutés aux autres revenus pour déterminer la tranche d’imposition. Le régime réel s’applique aux bailleurs dont les revenus fonciers (hors charges) sont supérieurs à 15 000 €, et à ceux ayant des revenus inférieurs, mais qui sont exclus du régime micro-foncier, comme les ménages bénéficiant de dispositifs de défiscalisation immobilière. Dans ce régime, vous déclarez les loyers charges incluses avant de déduire vos charges pour leur montant réel (frais de travaux et de copropriété, intérêts du prêt, taxe foncière, etc.).

La fiscalité des logements meublés

Le fonctionnement est différent pour les loyers issus d’une location meublée : ils entrent, quant à eux, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En effet, un loueur de meublé est un commerçant aux yeux du fisc ! Ici encore, deux choix sont possibles quant au régime d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel. Dit aussi régime micro-entreprise, le micro-BIC est un régime forfaitaire qui s’applique pour les bailleurs dont les recettes locatives (charges incluses) sont inférieures à 70 000 €, et pour lesquelles le fisc applique un abattement de 50 %. Le seuil admissible de recettes est plus élevé dans le cas des locations saisonnières classées en meublés de tourisme : jusqu’à 170 000 € l’an avec un abattement de 71 % ! Concernant le régime réel, celui-ci s'applique de plein droit pour les recettes locatives (charges incluses) qui dépassent 70 000 € ou 170 000 €. Les loyers sont déclarés avant de déduire les charges pour leur montant réel. L’intégralité des charges est déductible : intérêts d’emprunt, frais de copropriété, taxe foncière, etc. À savoir : si les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an, et représentent moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au-delà, vous basculez en loueur professionnel.

Passer au régime réel avec de faibles revenus ?

Pour les logements vides et meublés, il est possible de demander à bénéficier du régime réel, même quand les revenus fonciers ou recettes locatives sont inférieurs aux seuils limites de 15 000 €, 70 000 € ou 170 000 €. Ce choix, qui vous engage pour une durée de trois ans, peut être intéressant si vous avez des charges très importantes. Par exemple, si vous avez réalisé de gros travaux de rénovation dans le logement. Par ailleurs, avec un logement meublé, il est possible d’amortir l’immobilier en plus de la déduction des charges classiques. Autrement dit : vous pouvez déduire chaque année une part de la valeur du logement et des meubles qu’il contient de votre bénéfice imposable...