En tant que propriétaire bailleur, vous souhaitez réaliser des travaux dans votre logement, mais est-il possible d’augmenter le loyer pour autant ? Tout dépend de la nature des travaux, mais aussi de la zone géographique où est situé le logement.

Quels sont les travaux permettant d’augmenter un loyer ?

Vous ne pouvez pas répercuter sur le loyer tous les travaux que vous réalisez dans un logement. En effet, les travaux dits d’entretien ne sont pas pris en compte, comme les rénovations de peinture, les mises aux normes électriques ou encore les changements d’équipements… Ces travaux font partie des obligations d’un propriétaire et ne peuvent pas augmenter le prix du loyer.

Seuls les travaux d’amélioration des parties communes et/ou privatives apportant une valeur ajoutée peuvent influencer le prix du loyer comme :

• Les équipements de qualité supérieure à l’existant (cuisine équipée, pose de parquet, sécurisation de l’immeuble, installation d’un ascenseur…)
• Les travaux de rénovation énergétique
• Les travaux d’isolation
• Le remplacement d’un système de chauffage
• L’installation double vitrage

En somme, ce sont les travaux qui améliorent significativement le confort du logement. Toutefois, vous ne pouvez pas augmenter le loyer comme bon vous semble. Cette hausse de loyer pour travaux est encadrée par la loi.

Comment augmenter un loyer pour travaux ?

Un loyer peut être révisé annuellement suivant l’indice de référence des loyers et, dans certains cas, lors du renouvellement du bail si celui-ci est manifestement sous-évalué. Mais l’augmentation du loyer répond à certaines règles qui dépendent, entre autres, de la zone géographique du bien loué.

Augmenter le loyer d’un bail en cours

Si vous réalisez des travaux d’amélioration et/ou de rénovation énergétique lorsqu’un locataire est en place, vous pouvez éventuellement augmenter le loyer sous conditions : 

• Obtenir l’accord formel du locataire pour l’augmentation du loyer. Une clause du bail ou un avenant doit déterminer le montant de la majoration applicable après l’achèvement des travaux.
• Le montant des travaux doit représenter au minimum 50 % du loyer annuel.
• La majoration annuelle du loyer ne peut excéder 15% du coût réel des travaux dans les zones tendues. 

Lorsque l’augmentation intervient au renouvellement du bail, le locataire doit être prévenu 6 mois avant l’échéance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Augmenter le loyer à la relocation

Dans le cas où votre logement est situé en zone tendue, vous ne pouvez pas, en principe, augmenter le loyer lors de la relocation, sauf exception :

•  Un loyer sous-évalué,
• Pour travaux d’amélioration. 
• Un logement libre de toute occupation depuis 18 mois. Attention pour tous les baux signés depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué, et ce même après 18 mois d’inoccupation.  

Mais là aussi, le montant applicable au loyer annuel dépend du montant des travaux, à savoir :

• L’augmentation du loyer ne peut être supérieure à 15% du coût réel des travaux (TTC).
• L’augmentation du loyer est libre si les travaux d’amélioration représentent plus d’un an de loyer, comme c’est le cas en dehors des zones tendues.

Travaux et encadrement des loyers : comment ça marche ?

Si votre bien se situe dans une ville concernée par l’encadrement des loyers comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier… l’augmentation du loyer après travaux est davantage limitée. 

En effet, la hausse de loyer ne peut dans tous les cas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail. Par exemple, si le montant des travaux représente 6 mois de loyer, vous pouvez augmenter jusqu’à 15% du montant des travaux sans que cela dépasse le montant du loyer de référence majoré hors charges.