La colocation permet à plusieurs personnes de louer un logement vide ou meublé et ainsi de partager les dépenses liées à une habitation. Pour le propriétaire, c’est aussi une aubaine puisque cela lui permet de se prémunir des risques d’impayés avec la présence de plusieurs garants et de la clause de solidarité. Il est quand même important de bien connaitre les règles de la colocation avant de s'engager car, la colocation comporte aussi des inconvénients selon les types de baux signés. Afin d’éviter les mauvaises surprises, faisons un tour d’horizon des particularités des différents contrats de colocation.

Colocation : qu’est-ce qu’un bail unique ?

Tout comme les locations classiques, la colocation est régie par la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelles sont les règles applicables au bail unique ?

Ainsi, le bail unique est un contrat type défini par le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 . Il doit en effet respecter un formalisme précis. 

De plus, la conclusion d’un bail de colocation unique implique des règles spécifiques, à savoir :    

•  Le bail doit être signé par tous les locataires : En effet, un occupant dont le nom n’apparait pas sur le bail est considéré sans droit ni titre et ne peut prétendre aux aides au logement. C’est pourquoi il est impératif que tous les locataires paraphent et signent le contrat afin que chacun ait les mêmes droits et obligations. 
  
  
• La superficie du logement : Il doit être au minimum de 16 m² pour 2 personnes puis 9 m² par personne supplémentaire.
  
  
• Le bailleur peut demander autant de garants que de colocataires : Un garant appelé aussi « caution » est une personne qui s’engage à prendre le relai en cas d’impayés de loyer. Il devra remplir un acte de cautionnement et indiquer pour quel locataire il se porte garant.
  
  
• La clause de solidarité : Cette clause est quasi-systématique dans un bail unique de colocation. Elle permet de protéger le propriétaire. Concrètement chaque locataire et son éventuel garant sont solidaires en cas d’impayés de loyers, charges ou des dégradations locatives. Autrement dit, chaque colocataire peut être tenu de payer le loyer dans sa totalité. 
  
  
• En cas de préavis d’un locataire : Chaque colocataire est libre de quitter le logement et de donner son préavis en respectant les délais et les formalités prévus au contrat. En revanche, il reste solidaire avec son garant, du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois. Sauf si un locataire prend sa place. De plus, il ne peut pas réclamer sa part du dépôt de garantie qui lui reste collectif. En effet, le bailleur le restituera au départ du dernier locataire. 
  
  
• Le congé donné par le bailleur : S’il s’agit d’un bail unique avec clause de solidarité, le congé vaut pour l’ensemble des locataires. Le propriétaire doit donner le congé en respectant la règlementation prévue au contrat de bail. En revanche, en l’absence de cette clause, il doit donner congé à chaque locataire.

Information : Les couples mariés et les partenaires de pacs ne sont pas considérés comme des colocataires. En revanche, les concubins sont soumis aux règles de la colocation et au principe de solidarité.

Quels sont les avantages du bail unique pour la colocation ?

Le bail unique pour la colocation est le contrat privilégié pour les bailleurs. Simple à mettre en place, il lui confère une protection supplémentaire contre les impayés avec notamment la clause de solidarité.

De même, les locataires peuvent disposer des pièces librement et partager le loyer et les charges à leur convenance. En revanche, ils sont solidaires en cas d’impayés, et ce jusqu’à 6 mois après leur départ.

Colocation : qu’est-ce qu’un bail individuel ?

Moins courant, le bailleur peut avoir recours au bail individuel. Dans ce cas, chaque colocataire dispose de son propre contrat de location.

Quelles sont les règles applicables au bail individuel ?

En effet, le propriétaire peut décider de conclure plusieurs baux portant sur une seule pièce du logement. Dans ce cas, chaque locataire est seul signataire de son bail. 

Ainsi les règles spécifiques au bail individuel pour les locations sont les suivantes :  

• Le bailleur doit indiquer précisément l’attribution des pièces à chacun, l’utilisation des parties communes (salle de bain, cuisine, séjour) du mobilier, des équipements… 
• Chaque pièce louée à un colocataire doit avoir une superficie privative de 9m². 
• Le bailleur peut exiger un garant par colocataire. Toutefois, le garant sera uniquement solidaire du locataire pour lequel il a signé un acte de cautionnement.
• Le colocataire est libre de donner son préavis pour sa partie privative en respectant les délais prévus au contrat. Après son départ, il peut demander la restitution de son dépôt de garantie. Par la suite, le propriétaire peut choisir un nouveau locataire sans avoir à obtenir l’accord des autres colocataires. 
• Le propriétaire doit donner congé individuellement à chaque colocataire. 

Avec le bail individuel, chaque colocataire est responsable de sa part de loyer et charges. En effet, la clause de solidarité ne s’applique pas avec ce type de contrat.

Quels sont les avantages du bail individuel pour une colocation ?

Le bail individuel présente surtout l’avantage pour les colocataires de ne pas être solidaires en cas d’impayés. En revanche, il ne dispose pas de l’appartement comme il le souhaite puisque les pièces privatives leur sont attribuées dans le bail.

Du côté du propriétaire, il peut effectivement cumuler les garants, mais il perd le bénéfice de la clause de solidarité du bail unique. De plus, la rédaction de ce type de bail est chronophage puisque la description et l’attribution des pièces du logement doivent être effectuées avec précision.

Bail mobilité et colocation : est-ce possible ?

Le bail mobilité est un contrat de location d’un logement meublé contracté pour une durée entre 1 mois et 10 mois. Il a été créé afin de faciliter l’accès au logement des personnes en mobilité professionnelle (intérimaire, saisonnier, mutation…) ou encore des étudiants.

Il est tout à fait possible de contracter un bail mobilité en colocation. Toutefois, le bailleur ne pourra pas bénéficier de la clause de solidarité entre les locataires. Néanmoins, il peut demander des garants ou encore obtenir la garantie Visale gérée par Action logement.

Ainsi, il peut se prémunir gratuitement contre les impayés de loyers et les dégradations locatives.