Signé devant le notaire, l’acte authentique de vente marque le point final d’une transaction immobilière. Cette étape intervient environ trois mois après la signature du compromis de vente et marque ainsi le transfert de propriété. Comment se déroule la signature de l’acte de vente ? On vous répond !

Qu'est-ce qu'un acte authentique de vente ? 

L’acte de vente représente la concrétisation de la transaction immobilière. Il s’agit d’un acte notarié permettant d’entériner le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur, conformément aux termes et conditions prévus à l’avant-contrat.   

Le jour J, toutes les parties sont réunies afin de signer l’acte authentique de vente. À cette occasion, les sommes dues sont débloquées par le notaire : paiement au vendeur, à l’agent immobilier ainsi que les frais de notaire.   

Le notaire procède à l’enregistrement de la vente et conserve à son étude une copie de l’acte authentique pendant une durée de 75 ans ou 100 ans si l’acte concerne une personne mineure.

Quel est le délai entre le compromis et l'acte de vente ? 

La date de signature est mentionnée au compromis de vente. Il peut s’écouler environ trois mois, voire plus, entre la signature de l’avant-contrat et l’acte authentique. Un délai réduit est possible lorsque l’acheteur n’a pas recours à un prêt immobilier. Autrement dit, le délai entre les deux signatures peut faire l’objet d’un accord entre les parties. Toutefois, il existe une durée incompressible pendant laquelle des démarches obligatoires sont réalisées par le notaire. Elle sert aussi à permettre aux différentes clauses suspensives de se réaliser.   

En effet, ce délai permet à l’acheteur de solliciter son crédit immobilier auprès des banques. C’est pourquoi une clause suspensive d’obtention de prêt est insérée au compromis. Elle indique généralement que l’acheteur a deux mois pour obtenir son financement. En cas de refus de prêt, le compromis est annulé sans aucune pénalité.   

D’autre part, le notaire doit venir purger les différents droits de préemption selon la nature du bien. Cela permet de vérifier qu’aucun acheteur n’est prioritaire sur le bien. Les droits de préemption pour un logement concernent les bénéficiaires suivants :

• Le locataire est prioritaire si un congé pour vente lui a été délivré. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit délivrer un congé six mois avant l’échéance du bail accompagné d’une offre d’achat. S’il refuse, il doit quitter l’appartement à la fin du bail. Néanmoins, si le propriétaire vend le logement à un prix différent, une nouvelle offre d’achat doit être faite au locataire. Le notaire doit donc vérifier que les obligations envers le locataire ont bien été réalisées. À noter que lorsque le bien est vendu loué, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter le logement. 
• La mairie est prioritaire sur la vente d’un bien : le notaire doit informer la mairie de la vente d’un logement. Cette dernière a deux mois pour faire valoir son droit de préemption. Cette démarche est obligatoire et impacte donc le délai minimum entre la signature de l’avant-contrat et l’acte de vente. 

Dans certaines situations, une des parties peut avoir besoin d’un délai supplémentaire. Dans ce cas, l’acheteur et le vendeur peuvent négocier une date de signature ultérieure. En revanche, si une des parties refuse de repousser la date de signature de l’acte authentique de vente, il est impossible de l’y obliger. Seul le notaire a le pouvoir de décaler la date si des contraintes administratives l’y obligent. 

Attention au droit de préemption

Lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier, la question du droit de préemption surgit souvent, complexifiant le processus de transaction. Il peut influencer considérablement la vente. Le vendeur doit respecter les procédures de notification et respecter les délais de réponse, ce qui peut faire durer la transaction. De plus, l’exercice de ce droit peut affecter le prix de vente, notamment si la collectivité ou un organisme public décide d’acquérir le bien. Pour les acquéreurs, la connaissance de ce droit est tout aussi importante. Ils doivent être conscients de la possibilité qu’un droit de préemption soit exercé, ce qui pourrait les empêcher d’acquérir le bien convoité. Voici tous les droits de préemption qui peuvent concerner les particuliers (hors ruralité).

• Le Droit de Préemption Urbain (DPU) : régi par le code de l’urbanisme, il permet à une collectivité territoriale (commune, département, région) de se porter acquéreur d’un bien immobilier en priorité, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Ce droit s’applique généralement dans des zones définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien situé dans une zone DPU, il doit en informer la mairie par une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). La collectivité dispose alors d’un délai pour faire savoir si elle souhaite acquérir le bien.
• Le Droit de Préemption des locataires : il est prévu par l’article L210-2 du Code de l’urbanisme. Dans le cadre de la vente d’un immeuble locatif ou de la première vente après division ou subdivision, les locataires disposent d’un droit de préemption. Cela signifie qu’ils sont prioritaires pour acheter le logement qu’ils occupent, sous certaines conditions.
• Le Droit de Préemption en Zone d’Aménagement Différé (ZAD) : les Zones d’Aménagement Différé sont des secteurs où les collectivités prévoient de réaliser des opérations d’aménagement à moyen ou long terme. Dans ces zones, le droit de préemption permet à la collectivité ou à l’Établissement Public Foncier (EPF) d’acquérir des terrains en priorité, afin de les réserver pour ces futurs aménagements.

Par ailleurs, il existe des droits de préemption spécifiques à certaines situations. En voici les principaux :

• le droit de préemption sur saisie : s’il y a saisie immobilière d'un immeuble ou partie étant la résidence principale d'une personne remplissant les conditions de ressources pour l'attribution d'un logement à loyer modéré, la commune a un droit de préemption destiné à assurer son maintien dans les lieux (article L616 du Code de la construction et de l’habitation) ;
• le droit de préemption en cas de donation entre vifs (article L215-13-1 du Code de l’urbanisme) ;
• le droit de préemption en cas de vente d’un bien soumis au bail réel solidaire (article L255-15 du Code de la construction et de l’habitation).

Il est important de noter que ces droits de préemption ne s’appliquent pas systématiquement à toutes les ventes de biens immobiliers. Ils sont soumis à des conditions spécifiques et doivent être exercés dans les délais prévus par la loi. De plus, en cas de désistement ou de renoncement à l’exercice du droit de préemption, le propriétaire peut procéder à la vente de son bien à un tiers.

Dans certaines situations, une des parties peut avoir besoin d’un délai supplémentaire. Dans ce cas, l’acheteur et le vendeur peuvent négocier une date de signature ultérieure. En revanche, si une des parties refuse de repousser la date de signature de l’acte authentique de vente, il est impossible de l’y obliger. Seul le notaire a le pouvoir de décaler la date si des contraintes administratives l’y obligent. 

Comment se passe la signature de l'acte de vente chez le notaire ? 

Le notaire qui établit l’acte de vente est généralement celui du vendeur. Toutefois, l’acheteur peut aussi faire appel à son notaire, s’il le souhaite. Dans ce cas, les deux études notariales collaborent sur le dossier de vente. À noter que cela n’engendre pas de frais notariaux supplémentaires. Si les parties n’ont pas de notaire, l’agent immobilier chargé de la vente peut proposer une étude notariale avec laquelle il a l’habitude de travailler.  

Ainsi, le jour de la signature, vendeur et acheteur se présentent à l’étude pour signer l’acte de vente définitif. Toutes les parties concernées doivent être présentes ou représentées. En effet, en cas d’absence il est possible de donner une procuration à un tiers pour signer de l’acte de vente.   

Avant de signer, le notaire commence par la lecture de l’acte de vente afin de vérifier que toutes les informations soient exactes, comme :

• L’identité et les coordonnées de toutes les parties 
• Les caractéristiques du bien 
• La présence de clauses spécifiques éventuelles de la vente

En l’absence d’irrégularité ou de contestation, les parties peuvent parapher et signer l’acte de vente. Le notaire appose également sa signature, ce qui lui confère son caractère authentique. Le transfert de propriété est alors immédiat.   

Ainsi, l’acquéreur devient le nouveau propriétaire du bien et devra répondre à toutes ses obligations.   

Pour que le transfert de propriété soit effectif et opposable aux tiers, le notaire procède aux formalités d’enregistrement de l’acte auprès de l’administration fiscale. Il effectue également les démarches de publicité foncière auprès du service des hypothèques. À noter que les frais de notaire incluent le montant de ces frais d’enregistrement.

Le règlement du prix de vente

C’est le jour de la signature de l’acte de vente que le notaire va procéder au paiement. En effet, quelques jours avant, le notaire demande le déblocage des fonds auprès de la banque ou de l’acheteur s’il n’a pas eu recours à un crédit immobilier. L’acte définitif ne peut être signé si le notaire n’a pas reçu les fonds nécessaires à la réalisation de la vente.    

L’acquéreur s’acquitte également de tous les frais annexes comme les frais de notaire, les honoraires d’agence immobilière, le prorata de la taxe foncière due au vendeur et les charges de copropriété éventuelles.   

Bon à savoir : en présence d’une plus-value immobilière sur la vente, le notaire se charge de la calculer et de la déclarer à l’administration fiscale pour le compte du vendeur.

Le transfert des clés 

Les clés sont généralement remises le jour de la signature de l’acte de vente. En effet, le transfert de propriété entraîne automatiquement la jouissance du bien.   

Il peut arriver que le vendeur ait besoin d’un délai supplémentaire pour quitter son logement. Une date de remise des clés ultérieure à la date de vente peut alors être négociée. Dans ce cas, l’acte doit le prévoir expressément et fixer la date d’entrée en jouissance du nouveau propriétaire.

La remise d'un certificat de propriété 

Dans l’attente de la transmission de l’acte de propriété, l’acheteur se voit remettre une attestation de propriété afin de prouver qu’il est bien le nouveau propriétaire du bien. Cela lui permettra ainsi d’effectuer les démarches nécessaires comme la souscription d’une assurance habitation par exemple.

Que faire si une des deux parties ne souhaite pas venir signer ? 

Une des parties ne se présente pas le jour de la signature ou refuse de signer ? Dans ce cas, la partie souhaitant maintenir la vente doit se rendre chez le notaire le jour J pour signer l’acte de vente. Le notaire constate alors la carence de l’autre partie au moyen d’un procès-verbal, puis fournit les documents nécessaires pour demander des indemnités et résoudre le litige.   

En effet, en cas d’absence ou de refus d’une des parties de finaliser la vente, elle s’expose à des sanctions :

• Conservation de l’indemnité d’immobilisation ou de l’acompte -       Dommages et intérêts 
• Exécution forcée de la vente  

Peut-on annuler un acte authentique de vente ?

L’annulation de la vente pour « dol » ou vice de consentement

Le dol, dans le jargon juridique immobilier, est la dissimulation par le vendeur d’éléments qui auraient pu conduire l’acquéreur à ne pas signer l’acte de vente. Il peut s’agir de vices cachés volontairement non déclarés ou masqués. D’arriérés de charges impayés dans le cadre d’une copropriété. Ou de la non-révélation d’un programme immobilier ou construction connus et situés à proximité du bien, qui en feraient baisser la valeur ou généreraient des nuisances sonores importantes.

Dans ce cas, l’acheteur dispose de 5 ans pour traduire le vendeur en justice et faire annuler la transaction, récupérer son montant et demander des dommages et intérêts. C’est à lui toutefois que revient la tâche d’étayer ses accusations (par exemple en démontrant que le vendeur n’a pas signalé un vice connu de manière « complète et loyale », ce qui n’est pas gagné d’avance) et d’apporter les preuves nécessaires à son action.

L’annulation de la vente pour vices cachés

Selon l’article 1641 du Code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». En d’autres termes, le vendeur peut être de bonne foi et ne pas avoir eu connaissances de vices cachés (problèmes d’humidité, charpente rongée par des parasites non détectés lors du diagnostic, fondations mal réalisées, terrain pollué…). Dans ce cas, l’acheteur dispose de deux ans pour intenter une action en garantie de vices cachés. Il pourra demander l’annulation de la vente ou obtenir un remboursement partiel du montant de la transaction. Attention, certains contrats de vente peuvent contenir des clauses exonérant le propriétaire de cette garantie.

L’annulation de la vente pour non-respect de « l’obligation de délivrance » 

Cette formule compliquée signifie tout simplement que le vendeur doit, lors de la remise des clés, laisser à disposition de l’acquéreur le bien tel que décrit dans le contrat de vente mais également… non occupé. Dans le cas contraire, l’unique solution est d’attaquer le vendeur en justice pour obtenir l’annulation de la vente et récupérer toutes les sommes engagées.

L’annulation de la vente pour « lésion »

Cette procédure découle d’une situation bien particulière et cette fois-ci, est à l’initiative du vendeur. En effet, s’il se rend compte après coup qu’il a cédé son bien à une valeur bien inférieure au prix du marché à l’époque de la transaction (la signature de l’acte authentique) ou de sa valeur réelle estimée par un agent immobilier, la loi française considère qu’il a été lésé. Il peut alors tenter de le récupérer ou d’obtenir une compensation par une action en justice. Le prix de vente payé par l’acquéreur doit pour cela être inférieur ou égal aux 5/12 de sa valeur vénale. Seul un expert indépendant peut déterminer s’il y a bien eu lésion à l’encontre du vendeur.